Sei a Siena o dintorni e vuoi vendere un immobile, ma non sai da dove partire? Nessun problema, ecco la guida completa su come approcciarsi in maniera preparata al mercato immobiliare.
I primi passi
Per quanto assurdo possa sembrare, il primo passo non è recarsi all’interno di un’agenzia immobiliare, bensì da un tecnico di fiducia (geometra o architetto) per iniziare la verifica dello stato legittimo dell’immobile.
Dovete sapere infatti che per il giorno del rogito il Notaio avrà bisogno di questi documenti riguardanti l’immobile e che sono generalmente rilasciati dal tecnico della parte venditrice. Inoltre saranno necessari:
- l’attestato di prestazione energetica, o più comunemente chiamato APE, è un documento rilasciato da un tecnico abilitato e ha validità 10 anni. L'APE indica il fabbisogno energetico (quindi il consumo) di un immobile.
- relazione di conformità edilizia e catastale.
Se il primo documento è ottenibile nel giro di 10/15 giorni, per il secondo le tempistiche sono più lunghe.
Le tempistiche
Bisogna sapere infatti che, per il rilascio della conformità edilizia e catastale, l’iter burocratico è parecchio lungo e solitamente ha tempi di attesa parecchio prolungati. Il tecnico incaricato dovrà infatti verificare, tramite l’accesso agli atti in comune, tutta la documentazione presente riguardante il vostro immobile. In una fase successiva dovrà anche reperire tutti i titoli edilizi che lo riguardano e l'attestato di agibilità. Tutto ciò può richiedere anche 60 giorni per il rilascio completo.
Durante queste pratiche il tecnico dovrà effettuare un sopralluogo per il rilievo dell’immobile. In questo modo potrà ricostruire digitalmente lo stato dei luoghi. Successivamente, dopo aver verificato tutte le pratiche edilizie in comune, sarà possibile confrontarlo con il disegno del progetto dell’ultima pratica presentata in comune.
Qui sorgono di solito le prime difficoltà. Nel 90% dei casi i due progetti (stato di fatto e stato autorizzato in comune) presentano delle difformità, la maggior parte risolvibili con una pratica edilizia presentata a firma del tecnico. A seguito di questo iter il tecnico può rilasciare la conformità edilizia e catastale. A Siena generalmente i Notai richiedono che il documento sia datato nei 30 giorni antecedenti la data del rogito.
Per quanto complessa e articolata questa procedura possa sembrare, le motivazioni dietro questo processo sono due:
- la prima è garantire che l’immobile compravenduto sia in regola.
- la seconda è che nel momento in cui la parte acquirente avrà bisogno del mutuo, l’immobile sarà visionato dal perito della banca, il quale dovrà verificare la corrispondenza delle planimetrie con lo stato dei luoghi.
Va da sé che concedere subito l’incarico di vendita ad un’agenzia immobiliare e avviare le visite prima che questo iter sia almeno avviato è prematuro. Si corre il rischio di veder sfumare delle possibili proposte dettate dalla non conformità.
Documenti che potrebbero risultare utili
A questo punto, è buona pratica aver pronti questi documenti da far visionare agli acquirenti interessati e da presentare eventualmente al notaio:
- documenti di identità dei proprietari
- consuntivo delle spese condominiali
- certificazione degli impianti (solitamente se gli ultimi lavori di ristrutturazione sono ante 91’ non sono necessari)
- titolo di provenienza, cioè come siete diventati proprietari del bene (es eredità o rogito di acquisto)
- ultimi 2 verbali di assemblea
- dichiarazione dell’amministratore sulla regolare posizione debitoria nei confronti del condominio.
Vi consigliamo di conservarli in forma digitale in modo che siano sempre disponibili.
